«Домом нужно заниматься постоянно»

- Александр Виссарионович, расскажите, сколько домов сегодня находится на управлении и обслуживании у компании?

- Сегодня непосредственно в управлении «РСП» — 27 многоквартирных домов. Ещё 62 дома — на непосредственном управлении собственников, но обслуживаются нашей компанией по договорам. Получается в общей сложности 89 домов.

Площадь квартир в них составляет более 101-й тысячи квадратных метров. Причём жилищный фонд очень разный. В управлении в основном находятся достаточно крупные трёх- и пятиэтажные дома, а среди домов на обслуживании много небольших домов в Яшкине, Литвинове, Поломошном и посёлке Яшкинском.

У каждого дома своя история, своё техническое состояние, свои слабые места и свой необходимый объём работ.

- Чем для жильцов отличается управление домом от его технического обслуживания?

- Если говорить совсем просто, в первом случае «РСП» является управляющей организацией и несёт весь предусмотренный законодательством комплекс обязанностей по управлению и содержанию общего имущества.

Во втором случае собственники выбрали непосредственное (то есть, самостоятельное) управление домом, а с нами заключён договор на выполнение определённых работ по содержанию и техническому обслуживанию.

Для человека со стороны это иногда выглядит одинаково: пришёл слесарь, устранил неисправность — значит, это «дом РСП». Но юридически отношения разные, и объём обязанностей компании тоже определяется по-разному.

«Подготовка к зиме» продолжается весь год

- Когда началась подготовка домов к отопительному сезону?

- Я бы немного иначе поставил вопрос. Когда говорят «подготовка к зиме», люди обычно представляют котельную, ремонт теплотрассы, большие земляные работы. Но котельные и наружные тепловые сети — это уже зона ответственности теплоснабжающей организации. У управляющей компании задача другая.

Для нас дом не должен быть исправным только к какой-то определённой дате. Мы должны поддерживать его в рабочем состоянии круглый год. Поэтому понятие «с 1 июня начали готовиться к зиме, а 15 сентября закончили» для нас достаточно условное. Есть плановые работы. Закончился отопительный сезон — появляется возможность выполнить более крупный объём ремонта внутридомового отопления: поменять участки труб, лежаки, стояки, выполнить работы в подвалах.

Но какие-то ремонты спокойно выполняются и зимой. Если возникает необходимость заменить отдельный стояк, его можно локально отключить, выполнить работу и снова запустить.

Содержание дома — это непрерывный процесс.

- То есть, летом никакой особенной работы не проводится?

- Нет, конечно, проводится. Просто неправильно считать, что всё остальное время ничего не делается. Межотопительный период удобен для тех работ, где необходимо отключение системы или большой объём вмешательства. При этом одновременно мы занимаемся кровлями, канализацией, подъездами, электрикой, дверями, освещением, отмосткой.

Например, в этом сезоне наши специалисты заменили около 500 метров труб различного диаметра, порядка 150 единиц запорной арматуры, около 80 метров канализационных труб. Заменяли шифер, устанавливали окна, ремонтировали отмостку и бетонные ступени. Выполнили ремонт 11 подъездов, устанавливали металлические двери и доводчики.

По электрической части ремонтировались вводно-распределительные устройства, устанавливались автоматы и светильники, заменено около 100 метров магистрального провода, проводились работы с домофонным оборудованием и наружным освещением. И работы продолжаются. Вот это и есть обычная жизнь управляющей компании. Не одна большая подготовка к запуску, а десятки разных работ практически каждый день.

Небольшие двухэтажные дома находятся в непосредственном управлении собственников, управляющая компания «РСП» выполняет определённые работы по их обслуживанию и содержанию — в рамках договора. | Дарья Кустова

Знают все слабые места домов

- «РСП» — самая «долгоживущая» управляющая компания в посёлке. За эти годы было сделано большое количество самых разных ремонтных работ (об этом можно судить по публикациям в прессе прошлых лет). Сегодняшнее состояние домов отличается от того, что была двадцать лет назад?

- История предприятия начинается ещё в 2004 году, тогда это было ООО «РЭП р.п. Яшкино». Если сравнивать то время и сегодняшний день, разница очень серьёзная. Раньше гораздо чаще возникали ситуации, которые действительно можно было назвать критическими. Сейчас состояние фонда значительно стабильнее.

Я не хочу создавать впечатление, что у нас всё идеально. Конечно, нет. Дома не новые. Есть изношенные участки сетей, есть слабые места по кровлям, подвалам, отоплению, электрике. Но сегодня мы эти места в основном знаем. Это очень важно. Когда компания много лет обслуживает один и тот же дом, мы знаем, где уже меняли сети, где проблема повторялась, какой участок нужно поставить следующим в план ремонта.

Совместно со старшими по домам и собственниками определяем приоритеты и стараемся последовательно выполнять необходимые работы. Наша задача — по возможности не ждать, пока всё окончательно разрушится и произойдёт авария.

«Запускаем дома только после испытаний»

- Какие обязательные работы проводятся в каждом доме перед началом отопительного сезона?

- Одна из основных работ — это промывка внутридомовых систем отопления и их гидравлическое испытание.

В этом году необходимые работы по домам, которые находятся у нас в управлении и на обслуживании, выполнены. Системы промыты, проведены гидравлические испытания, оформлены соответствующие документы с теплоснабжающей организацией. То есть, мы не просто осмотрели дома просто визуально и сказали: «вроде всё нормально». Система проверяется под давлением. Если при испытании выявляется слабый участок, его необходимо ремонтировать. Со своей стороны необходимый объём этих работ мы выполнили.

- В день запуска отопления с самого утра начинаются звонки и сообщения (в том числе в нашу редакцию) от жителей с вопросами о том, почему котельную запустили, а у них дома холодно. Почему батареи в квартирах нагреваются не сразу?

- Эта история повторяется буквально каждый год. И я прекрасно понимаю жителей. Человек слышит: «15 сентября начинается отопительный сезон». Для него это значит, что сегодня батарея должна стать горячей. Но технически система так не работает. И те, кто знаком со сферой ЖКХ, это понимают.

Запустить котельную — это только первый этап. Теплоноситель должен пройти по наружным сетям, прийти в дом. Затем должна заполниться внутридомовая система, должна установиться нормальная циркуляция. При заполнении системы где-то обязательно появляется воздух, возникают воздушные пробки. Какой-то стояк запустился нормально, какой-то приходится развоздушивать. Иногда необходимо несколько раз слить воздух, перезапустить стояк и снова проверить циркуляцию. И таких стояков — сотни. Поэтому отопление невозможно включить по щелчку так, чтобы мгновенно все батареи во всех домах стали одинаково горячими.

Первые дни отопительного сезона вообще одни из самых напряжённых в году. Начинаются заявки: здесь холодный стояк, там воздух, тут не прогревается батарея. Слесари практически постоянно перемещаются между домами, развоздушивают системы, перезапускают стояки, проверяют циркуляцию.

Где-то всё запускается практически сразу. Где-то требуется дополнительная регулировка. Люди нервничают, звонят, иногда считают, что про их дом просто забыли. Но мы уже столько лет проходим через начало каждого отопительного сезона, что можем сказать: определённый период регулировки системы после запуска неизбежен.

Более 20 лет ООО «РСП» занимается обслуживанием и управлением многоквартирных домов в посёлке Яшкино и нескоторых сельских населённых пунктах. | Дарья Кустова

- Как прошёл запуск в этом году?

- Сложнее обычного — при фактическом запуске теплоснабжения давление оказалось выше тех параметров, при которых ранее проводились испытания внутридомовых систем. На отдельных участках произошли порывы. Поэтому наши специалисты уже одновременно занимались двумя направлениями: с одной стороны — обычным запуском, развоздушиванием и регулировкой, а с другой — устранением повреждений. Естественно, это несколько затормозило процесс по отдельным домам.

Но повреждения устранялись, системы восстанавливались и запускались дальше. Это рабочая ситуация, хотя, конечно, для жителей она неприятная.

Иногда после проведения гидравлических испытаний перед началом сезона всё равно случаются порывы на сетях. Как пояснил Александр Нифонтов, гидравлические испытания позволяют проверить состояние системы и выявить слабые участки, но они не могут сделать изношенные сети новыми.

Большинство многоквартирных домов эксплуатируются уже не одно десятилетие. За это время металлические трубы подвергаются естественному износу. Специалисты могут определить аварийные участки и заменить их, однако одномоментно обновить всю систему теплоснабжения каждого дома невозможно.

- Поэтому работа ведётся планово: сегодня заменяем один наиболее изношенный участок, затем переходим к следующему. Постепенно система обновляется, — говорит представитель УК.

По его словам, важную роль в этом процессе играет взаимодействие с собственниками жилья. Именно совместно с жителями можно определить наиболее проблемные места и планировать, на какие участки в первую очередь направлять имеющиеся средства.

Кадровый вопрос касается и «управляшек»

- Хватает ли у вас в организации специалистов для такой напряжённой работы?

- Кадровый вопрос сегодня один из самых сложных. И это касается не только «РСП». Хороший слесарь, сварщик, электрик — востребованный специалист. Такие люди могут выбирать работодателя, и уровень оплаты квалифицированного технического труда значительно вырос. У управляющей компании при этом возможности по фонду заработной платы напрямую связаны с экономикой содержания домов и тарифами.

Исторически мы достаточно долго работали при сдержанном тарифе. С одной стороны, это позволяло не увеличивать резко платежи жителей. С другой — ограничивало возможность значительно повышать заработную плату и привлекать больше квалифицированных специалистов. Поэтому сегодня нам необходимо решать и эту задачу.

Можно купить новую трубу или новый автомат. Намного сложнее найти хорошего специалиста, который эту трубу правильно сварит или грамотно будет обслуживать электрооборудование.

О слухах вокруг РСП

В ходе разговора Александр Виссарионович отметил, что в последнее время по поводу работы организации «появляются различные слухи». На вопрос, как к этому относятся в самой управляющей компании, ответил: «Спокойно».

- «РСП» работает больше двадцати лет. За это время, естественно, были совершенно разные ситуации. Когда организация ежедневно работает с десятками домов, тысячами собственников, ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками и контролирующими органами, невозможно прожить двадцать лет без споров, претензий или судебных разбирательств.

Но сам факт существования какого-либо спора совершенно не означает, что предприятие завтра перестанет существовать или обслуживать дома. «РСП» работает в штатном режиме: заявки принимаются, слесари работают, проводятся ремонты, обслуживаются инженерные системы. Обязательства перед домами мы выполняем.

Я не собираюсь говорить, что за двадцать лет мы ни разу не ошибались. Это было бы просто неправдой. У нас другая позиция. Если мы где-то действительно допустили ошибку и за неё отвечаем — мы не будем прятаться от ответственности. Если есть обоснованное замечание жителя — его нужно рассматривать. Необходимо что-то исправить — будем исправлять. Сстороны не смогли договориться в спорных вопросах — для этого есть надзорные органы и суд. Для меня это нормальный подход к работе. Гораздо важнее не изображать организацию, которая никогда не ошибается, а отвечать за свои действия и продолжать делать свою работу.

«Старый» жилищный фонд имеет определённые проблемы, о которых компания знает и планомерно устраняет. | Дарья Кустова

Представитель организации отмечает, что у любого старого жилищного фонда есть проблемы, управляющая компания о них знает и не скрывает их, а постепенно решает.

- И ещё для меня принципиально важно, чтобы жители понимали: управляющая компания и собственники находятся не по разные стороны баррикад. Мы занимаемся одним и тем же домом. Поэтому самый нормальный вариант работы — когда собственники, старшие по дому и управляющая компания могут спокойно обсуждать, что сегодня для этого дома наиболее важно, и вместе определять, куда двигаться дальше. Мы работали здесь больше двадцати лет и намерены работать дальше. А значит, нам так же, как и жителям, важно, в каком состоянии эти дома будут завтра, — резюмирует Александр Виссарионович.